Lợi dụng kẽ hỡ trong chính sách, pháp luật về đất đai, sự yếu kém trong quản lý của chính quyền, thậm chí có sự móc nối, tiếp tay của cán bộ nên nhiều người dân, nhà đầu tư, cò đất đã mua gom diện tích rộng có thổ cư, đất nông nghiệp sau đó phân lô, bán nền để trục lợi gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương.

Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất - Bài 1: Nhiễu loạn thị trường bất động sản

Trên địa bàn các tỉnh Tây Nguyên đã, đang diễn ra tình trạng “sốt đất” (chủ yếu đất nền) và có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tình trạng sốt đất.

Băm nát núi đồi, săn view sông suối

Vài năm trở lại đây, tình trạng phân lô, bán nền diễn ra phức tạp tại thủ phủ chè ô long thuộc thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng), đặc biệt càng rầm rộ khi có thông tin tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương đi qua khu vực này. Không chỉ tạo ra những cơn sốt đất ảo, tình trạng phân lô bán nền tràn lan còn để lại hệ lụy lâu dài đối với vùng sản xuất nông nghiệp trù phú.

Trong cơn sốt đất, nhiều đồi chè, cà phê tại thành phố Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm đã bị san phẳng, “phù phép” thành hàng trăm “dự án” bất động sản, nghỉ dưỡng để phân lô và có giao dịch nhộn nhịp.

Hầu hết các địa điểm này được đặt tên tiếng Anh, quảng cáo trên các trang mạng xã hội là khu nghỉ dưỡng sân vườn để thu hút người mua. Theo tìm hiểu, các “dự án” này chủ yếu tập trung tại địa bàn các xã ĐamB’ri (thành phố Bảo Lộc), xã Lộc Quảng, Lộc Tân, B’Lá (thuộc huyện Bảo Lâm) mà theo thông tin quảng cáo đây là vị trí ngay lối ra của cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, dù hiện nay dự án còn chưa khởi công.

Có mặt tại khu vực các xã Lộc Tân, Lộc Quảng, B’lá, phóng viên chứng kiến hàng chục khu nghỉ dưỡng đang được hình thành dọc theo tuyến đường liên thôn, liên xã thay cho những rẫy cà phê, đồi chè xanh mướt, trù phú trước đây.

Tại các “dự án” này, những tuyến đường nội bộ đã hình thành và được trải nhựa đẹp đẽ, thậm chí có nơi đã thi công hạ tầng, có đường điện, cống thoát nước, hàng rào và cổng kiên cố.  Điển hình tại khu vực được quảng cáo rầm rộ là “Sun Valley Bảo Lộc” có 90% diện tích đất thuộc xã Lộc Quảng, Bảo Lâm hàng chục công trình xây dựng đang hình thành; trong đó, có cả những công trình xây dựng “khủng”, tòa nhà cao nhiều tầng mọc lên như “rừng bê tông”.

Trong khuôn viên rộng khoảng 40 ha cũng xuất hiện các công trình phụ trợ như: hồ nước, khu cảnh quan, nhiều tuyến đường nội bộ ngang dọc được trải nhựa đẹp đẽ không khác những khu đô thị tầm cỡ.

Theo UBND huyện Bảo Lâm, qua rà soát khu vực Sun Valley này được quy hoạch là đất ở nông thôn và có 11 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý sử dụng với diện tích khoảng 25 ha chứ không phải là “dự án” khu đô thị như quảng cáo.

Thời gian qua các hộ gia đình này đã thực hiện các thủ tục hiến đất làm đường, chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa theo quy định. Ông Lê Văn Tuế, Chủ tịch UBND xã Lộc Quảng (Bảo Lâm) cho biết, khu vực dự án Sun Valley trước đây của người dân địa phương canh tác cà phê rồi được người khác mua lại. Sau đó, họ xin hiến đất làm đường, đấu nối với đường liên thôn 4 và thôn 6 hiện đang được thi công.

“Sau khi xã tiếp nhận đơn xin mở đường và đấu nối với các tuyến giao thông hiện hữu, địa phương đã trình huyện phê duyệt. Tuy nhiên, hầu hết khi người dân địa phương bán đất cho người khác, xã cũng không nắm được chủ mới là ai để quản lý trong các vấn đề liên quan đến an ninh trật tự tại địa phương”, ông Tuế cho hay.

Tương tự, trong vai người đi mua đất, phóng viên tiếp cận “dự án” The Tropicana Garden 2, thuộc địa bàn xã B’Lá (huyện Bảo Lâm). Tại khu vực tiếp khách, các tư vấn viên mặc đồng phục của đơn vị liên tục giới thiệu về dự án nghỉ dưỡng này với hơn 70 lô được phân chia sẵn, hạ tầng đồng bộ với đường giao thông, hồ bơi, công viên… trong nội khu.

Theo một nữ nhân viên, để có thể sở hữu một lô đất (thổ cư sẵn) kèm căn biệt thự nghỉ dưỡng “sang chảnh” (thực ra là dạng nhà tiền chế 2 tầng, khung bằng sắt, vách bằng tấm xi măng đúc sẵn) có view rừng thông, view đồi núi tuyệt đẹp, khách hàng phải bỏ ra từ 3 - 4 tỷ đồng.  “Mức giá này hiện đã cao hơn so với các sản phẩm của giai đoạn 1. Nguyên nhân do The Tropicana Garden 2 này có nhiều tiện ích hơn và số lượng nền cũng ít hơn”, nữ nhân viên này nói.

Tại tỉnh Đắk Lắk, sau khi gom đất nông nghiệp, phân thành những lô nhỏ, “nhà đầu tư” rầm rộ quảng cáo để “ra hàng” (chuyển nhượng). Tháng 2/2022, trên mạng xã hội Facebook rao bán lô đất nông nghiệp ở thôn 3, xã Ea Kao, thành phố Buôn Ma Thuột, diện tích 510 m2/lô, giá 275 triệu đồng/lô.

Đến tận nơi mới thấy, lô đất đã được san ủi, đường có dấu vết vừa được mở, xung quanh là đất trồng cây hồ tiêu. Theo ông D., một người dân thôn 3 cho biết, mảnh đất có tổng diện tích 3,8 sào (1 sào =1.000 m2) của bà N.T.N., trú cùng thôn, là đất nông nghiệp, trồng cây cà phê đã nhiều năm. Cuối năm 2021, bà N. bán mảnh đất với giá 300 triệu đồng/sào. Người mua đã tự ý mở đường, chia được 7 lô để bán. Hiện nay, đất đã có chủ mới song không canh tác, ông D. liên hệ để xin trồng rau ngắn ngày, nhưng giờ có nhiều chủ nên chưa liên hệ được.

Trước đó, trên nhóm Facebook “Nhà đất Đắk Lắk”, một tài khoản Đ.N. đăng bán “Đất phường chỉ 80 triệu đồng/lô 100 m2, cách ngã 6 chỉ 7 km, bán nguyên “lốc” 6 lô tại phường Khánh Xuân, thành phố Buôn Ma Thuột”. Khi vào đến lô đất, xung quanh là đất trồng cà phê. Lô đất được cắm cọc, đường có dấu vết mới mở. Khi liên hệ với chủ tài khoản Đ.N. thì người này cho biết “lốc” 6 lô, tổng diện tích 600 m2 đã bán, chỉ còn lốc 7 lô chung sổ nông nghiệp, bán nguyên lốc, giá 80 triệu đồng/lô”.

Đến buôn Ki, phường Thành Nhất, thành phố Buôn Ma Thuột, một người dân dẫn đến mảnh đất nông nghiệp hơn 2 ha đã bị phân lô bán nền. Một số căn nhà đã được xây dựng và có người dân sinh sống. Người dân cho biết, mảnh đất này trước đây trồng lúa, song người mua đã tự ý san ủi, lấp đất, mở đường và phân lô bán nền.

Trên mạng xã hội Facebook hoặc Zalo, không khó để bắt gặp các thông tin bán đất nông nghiệp, diện tích 500 m2 trở lên/lô, giá rẻ và đánh vào tâm lý người mua là thông tin “đất đã được phủ hồng, quy hoạch lên thổ cư được”. Nhiều người mua chấp nhận rủi ro, biết là đất nông nghiệp song vẫn mua để bán lại hoặc chờ lên thổ cư, bán được giá.

Có dấu hiệu lợi ích nhóm

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Đắk Lắk, trong 3 tháng đầu năm nay, so với cùng kỳ năm 2021, số lượng tách thửa tăng đột biến. Cụ thể trên địa bàn toàn tỉnh có 11.885 thửa, tăng 197% so với năm 2021; trong đó, số thửa đất sản xuất nông nghiệp là 3.566 thửa, tăng 240%; thửa đất ở, đất vườn, ao 8.319 thửa, tăng 183%.  Một số địa phương có nhu cầu tách thửa lớn như: Buôn Ma Thuột 2.792 thửa , Cư M’gar 1.493 thửa, Cư Kuin 1.273 thửa, Krông Pắc 1.127 thửa, Buôn Đôn 1.010 thửa.

Tại tỉnh Gia Lai, theo thống kê của Sở Tài Nguyên và Môi trường, về tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, từ ngày 01/01/2021 - 31/3/2022, có gần 200 thửa đất gốc, diện tích gần 950.000 m2, tách thành hơn 1.000 thửa đất tại các thành phố, thị xã và các huyện trên địa bàn. Mục đích tách thửa gồm tặng cho, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu tách thửa với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Kết quả rà soát cho thấy, đối tượng thực hiện hoạt động thu gom đất nông nghiệp, thực hiện tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân.

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk Trần Đình Nhuận, người dân đang bị ngộ nhận “đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở đều được chuyển đổi mục đích”. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhà nước chỉ giải quyết cho trường hợp thật sự có nhu cầu để ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu và đã có hạ tầng. Về lâu dài, tình trạng tự ý mở đường, phân lô bán nền gây khó khăn cho quản lý của địa phương, phá vỡ quy hoạch và ảnh hưởng đến việc thực hiện các quy hoạch, công trình, dự án. Mặt khác, việc tự ý mở đường, phân lô bán nền trên đất nông nghiệp còn ảnh hưởng đến diện tích đất sản xuất, an ninh lương thực, bán tư liệu sản xuất dẫn đến những hệ lụy xã hội.

Liên quan đến hoạt động hiến đất làm đường nhằm phân lô, tách thửa trên địa bàn, trong kết luận của Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đã công bố cuối năm 2021 có nêu rõ, một số trường hợp đã hiến đất làm đường tại Bảo Lộc nhưng sau đó tiếp tục xây dựng công trình, cá biệt có một số điểm còn làm hàng rào, xây nhà bảo vệ là hành vi lấn chiếm đất công (vì đã hiến quyền sử dụng đất cho Nhà Nước); việc xây dựng các công trình giao thông với kết cấu bê tông nhựa, bê tông xi măng trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, có dấu hiệu của hành vi hủy hoại đất theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

Vụ việc cũng được Công an tỉnh Lâm Đồng vào cuộc, yêu cầu UBND thành phố Bảo Lộc cung cấp các chứng cứ liên quan phục vụ cho việc xác minh, điều tra dấu hiệu sai phạm trong việc hiến đất, ghi nhận hiện trạng đường giao thông để giải quyết hồ sơ tách thửa trái quy định pháp luật trên địa bàn Bảo Lộc.

Trong khi vụ việc đang được cơ quan công an làm rõ sai phạm thì tại huyện Bảo Lâm, theo báo cáo của UBND xã B’Lá trong thời điểm giữa tháng 4/2022, tại khu vực có các công trình đang thi công thuộc “dự án” làng sinh thái The Tropicana 2 (thôn 2, xã B’Lá), qua kiểm tra hiện trạng, chính quyền địa phương phát hiện tại khu vực này có 5 thửa đất (thửa 199, 200, 205, 205, 206, mục đích sử dụng gồm đất ở và đất nông nghiệp, chủ sử dụng đều ở Thành phố Hồ Chí Minh) đang xây dựng công trình nhà ở nông thôn.

Do các thửa đất nêu trên không quy hoạch là điểm dân cư, chưa phù hợp với quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được phê duyệt năm 2012 nên UBND xã B’Lá đã lập biên bản kiểm tra hiện trạng và yêu cầu đơn vị thi công ngừng xây dựng công trình. Tuy nhiên đơn vị thi công vẫn tiếp tục xây dựng công trình vì cho rằng các thửa đất trên đã được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, việc thi công xây dựng nhà ở là đúng quy định của pháp luật.

• Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất - Bài 1: Nhiễu loạn thị trường bất động sản
• Đón quy hoạch - sốt đất từ hiệu ứng đám đông
• Bàn về Quy hoạch Hà Nội giữa cơn sốt đất…

Trong phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 4, HĐND tỉnh Lâm Đồng khóa X diễn ra vào cuối năm 2021, ông Trần Văn Hiệp, Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “núp bóng” hiến đất để phân lô đồi chè thời gian qua có lợi ích cá nhân, có lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.

Ông Hiệp cũng khẳng định, tình trạng phân lô, tách thửa trái pháp luật và mượn danh dự án còn xảy ra tại Bảo Lộc và Bảo Lâm. Đồng thời hiện nay có dấu hiệu lan sang huyện Di Linh và Lâm Hà nhưng chưa được kiểm tra, chưa được xử lý kiên quyết, tiếp tục diễn biến phức tạp, gây dư luận xấu và bức xúc trong nhân dân. Trong này có lợi ích cá nhân, có lợi ích nhóm, có lợi ích cục bộ, UBND tỉnh đã chuyển sang cơ quan điều tra để xác minh, để làm rõ.

Trong vòng xoáy sốt đất, tình trạng phân lô bán nền đang diễn rầm rộ gây nhiều khó khăn trong quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quản lý quy hoạch.  Điều này đòi hỏi chính quyền các cấp, ngành chức năng ở các tỉnh Tây Nguyên cần có những giải pháp quyết liệt quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản.

Nhóm PV Ban biên tập Tin kinh tế và các CQTT Tây Nguyên