Thị trường bất động sản Việt Nam sau “bão tố”

05/02/2011 16:14 GMT+7 | Thế giới

Sau cơn bão tài chính quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào tình trạng thiếu vốn từ cuối năm 2008, và tình trạng này thường trực từ đó cho đến nay.

“Nóng lạnh” bởi tiền

Những ai theo dõi diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2007 tới tháng 2/2008 đều thấy rõ, tình trạng “sốt giá” nhà đất trên thị trường đã tạo nên một khoảng siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư không phải làm gì. Theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007. Trên thị trường, giá nhà đất ở nhiều khu “đất vàng” thuộc 2 thành phố lớn này đã đạt ngưỡng 1 tỷ đồng/1m2. Trong hoàn cảnh “sốt giá nhà đất”, số người đăng ký mua nhà dự án luôn luôn vượt từ 7 tới 10 lần số lượng căn hộ bán ra của dự án, tức là tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao!

Tới giữa năm 2008, thị trường bất động sản có dấu hiệu rơi vào trầm lắng. Tới Quý IV/2008, tình trạng giảm giá nhà đất đã xảy ra do Chính phủ nâng lãi suất tín dụng, giảm cung tiền ra thị trường, ngăn luồng tín dụng vào thị trường bất động sản nhằm kiềm chế lạm phát.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Trong năm 2010, quy hoạch phát triển Thủ đô trở thành một trọng tâm thảo luận và có tác động trực tiết vào thị trường bất động sản.

Bước vào năm 2009, ngay sau khi thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát, Chính phủ tiếp tục thực hiện chính sách kích cầu kinh tế, giảm lãi suất tín dụng, tăng chi 7 tỷ USD từ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm soát giá cả của một số mặt hàng cần thiết. Các biện pháp này khiến một lượng vốn đáng kể từ ngân sách nhà nước sẽ tăng thêm cho đầu tư vào thị trường bất động sản (khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị). Đồng thời, các ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất để giảm lãi suất tín dụng cho khu vực liên quan tới thị trường bất động sản.

Trong ngữ cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với giá chào khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Phương thức "mua bán nhà trên giấy" đã làm cho thị trường bất động sản nóng lên ở một số dự án..

Đến quý IV/2009, vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở lại bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng nhà nước cũng nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ. Thị trường bất động sản nhà ở lại bị cắt giảm luồng vốn tín dụng nhưng luồng vốn từ phương thức "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục tăng cao. So với giá bất động sản nhà ở tại thời điểm tháng 9/2009, giá tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,30% (tức là tăng 0,75% so với tháng trước), tháng 12 tăng 2,70% (tức là tăng 1,40% so với tháng trước).

Vào năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở đã được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn, luồng vốn góp từ "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục bảo đảm. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư đã tìm các biến thể của phương thức này như tên gọi "nhà đầu vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở".

Thị trường bất động sản nhà ở năm 2010 đã phát triển theo kịch bản đúng như những gì đã diễn ra vào nửa cuối năm 2009. Tình trạng thiếu vốn vẫn chi phối thị trường, sự nóng - lạnh của thị trường mang tính nhất thời (theo thời điểm) và cục bộ (theo dự án), không phải là một xu hướng phổ biến của cả thị trường.

Doanh nghiệp “ăn xổi”

Theo số liệu điều tra doanh nghiệp năm 2008 của Tổng cục Thống kê, bức tranh chung về doanh nghiệp hoạt động trong thị trường bất động sản được khắc họa bằng những con số trong bảng dưới đây (số liệu năm thống kê tại thời điểm 31/12/2008).

Từ bảng trên có thể đưa ra một số kết luận như sau: số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 2,5% tổng số doanh nghiệp vào năm 2005, đã tăng lên 15% vào năm 2006 và 2007. Điều này nói lên tính hấp dẫn của thị trường bất động sản tăng lên rất cao vào thời điểm năm 2006. Lúc đó thị trường chứng khoán có dấu hiệu suy giảm, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng quay trở lại thị trường bất động sản; hầu hết các tập đoàn, các tổng công ty đều quyết định thành lập một doanh nghiệp trực thuộc hoạt động trong lĩnh vực này.

Tại khu vực ngoài Nhà nước, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao về số lượng. Luồng vốn đầu tư chủ yếu đã hướng tới thị trường bất động sản nhằm thu lợi nhiều hơn khi thị trường bất động sản có biểu hiện sốt giá.

Trong năm 2006, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (kể cả xây dựng và dịch vụ) đã tăng hơn 10 lần so với năm 2005 nhưng số lượng lao động lại giảm, các chỉ tiêu về vốn, doanh thu, lợi nhuận, nộp ngân sách có tăng nhưng không đáng kể. Con số nộp thuế và nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp xây dựng bất động sản luôn cao hơn nhiều so với lợi nhuận trước thuế, điều đó có nghĩa là nghĩa vụ tài chính chủ yếu là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

Sự thực, giai đoạn 5 năm từ 2006 tới 2010 có rất nhiều biến động trong thị trường bất động sản từ trạng thái trầm lắng sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chuyển sang tình trạng sốt giá mạnh vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008; sau đó trở lại trầm lắng vào cuối năm 2008, và cuối cùng rơi vào tình trạng thiếu vốn với những cơn nóng lạnh tùy nơi, tùy lúc từ giữa năm 2009 cho tới nay.

Bản thân thị trường không thể tạo nên ngữ cảnh biến động này mà đó là hệ quả của quá trình phát triển trong mối quan hệ tổng thể giữa các khu vực kinh tế mà doanh nghiệp là nhân tố chuyển tải sự tác động đó. Việc tăng giảm số lượng doanh nghiệp, chất lượng doanh nghiệp là một yếu tố mang tính khách quan trong cơ chế thị trường. Thông thường, sự tác động của thị trường lên sự phát triển của doanh nghiệp cũng như sự tác động của doanh nghiệp lên sự phát triển của thị trường là một yếu tố mang tính khách quan, phản ảnh đầy đủ các quy luật của thị trường. Những doanh nghiệp thành lập theo hệ quả của quán tính luôn chịu tác động xấu của thị trường, luôn phải gánh chịu nhiều tổn thất khi thị trường bước vào trạng thái suy giảm.

Quy hoạch “tiếp tay” đầu cơ

Trong năm 2010, quy hoạch phát triển Thủ đô trở thành một trọng tâm thảo luận và có tác động trực tiết vào thị trường bất động sản. Song song với quá trình lấy ý kiến của dân về quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô, thảo luận về các ý tưởng quy hoạch, một số nhà đầu cơ bất động sản đã muốn khai thác ngay các yếu tố quy hoạch để tìm kiếm lợi ích kỳ vọng trong tương lai.

Nhiều "cò đất" đã lợi dụng hoàn cảnh này để tung thêm tin tức nhiễu nhằm tô vẽ cho những lợi ích mù mờ, kích vào sự ham muốn của hàng đoàn người đổ ra đi tìm đất ở những vùng nông thôn còn hoang vu nhưng có hứa hẹn phát triển theo quy hoạch. Câu chuyện "sốt đất" ở khu vực quanh núi Ba Vì với tương lai trở thành Trung tâm hành chính theo quy hoạch đã mô tả rất rõ hiện tượng này.

Mặc dù quy hoạch chưa được duyệt nhưng giá đất ở đó tăng lên hàng ngày, kể cả đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng, v.v. Hiện tượng sốt giá các loại đất theo quy hoạch không chỉ xảy ra ở những trung tâm mới theo quy hoạch mà đã trở thành một trào lưu đi tìm các loại đất ở những nới giá còn thấp để tìm kiếm lợi ích ngày mai khi quy hoạch được triển khai. Giá đất tại Từ Liêm, Quốc Oai, Thạch Thất, Gia Lâm, Đông Anh ở quanh Hà Nội cũ đều tăng lên khá cao. Điều đáng lo ngại là người nông dân tại những vùng kém phát triển như Ba Vì lại sẵn sàng bán đất nông nghiệp để lo liệu cuộc sống và Ủy ban nhân dân xã cũng sẵn lòng chứng nhận vào hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Mọi việc đã đi quá xa với chủ trương lo liệu cho đời sống người nông dân được ổn định trên mảnh đất của mình.

Về tổng thể, sau cơn bão tài chính quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào tình trạng thiếu vốn ngay từ cuối năm 2008, và tình trạng này thường trực từ đó cho đến nay. Nguồn tín dụng cho đầu tư bất động sản cũng có lúc được cởi ra, rồi lại bị thắt lại, rồi lại được cởi ra. Lãi suất vay tín dụng cho đầu tư bất động sản hiện nay khoảng 14% - 16% (trong khi cho tỷ lệ lãi suất cho vay đầu tư các dự án bất động sản ở các nước phát triển chỉ khoảng 4% - 5%), chưa tạo thành một nguồn ổn định với mức lãi suất hợp lý. Trong khi đó, luồng vốn huy động từ người tiêu dùng thông qua hình thức "mua bán nhà trên giấy" đang có tạo ra rất nhiều rủi ro. Dự án hứa hẹn nhiều lợi ích thì huy động được nhiều vốn và gây sốt giá, khi nhà đầu tư bội ước thì tranh chấp xuất hiện và giá lại giảm đi. Tình trạng thiếu vốn luôn tồn tại trong thị trường. Những cơn sốt đất do quy hoạch cũng xẩy ra liên tục ở một số nơi, sốt lên rồi lại hạ ngay khi quy hoạch chưa thực sự cố định.

Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước, đến ngày 31/10/2010, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so với 1/12/2009, trong đó tăng trưởng tín dụng nền kinh tế của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%. Ước đến hết 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm 2009.

Theo VTC

Cùng chuyên mục
Xem theo ngày
Đọc thêm